เขียนโดย คุณสุภาวิณี เชี่ยวชาญ บริษัทเอนไลเทิน คอร์ปอเรชั่น จำกัด โทร 02-1717617
ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่งที่มีราคาแพง ซึ่งถ้าหากที่ดินนั้นตั้งอยู่ในทำเลที่ดีด้วยแล้ว ราคาซื้อขายที่ดินย่อมมีราคาสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว แต่ที่สิ่งสำคัญกว่าราคาที่ดิน ก็คือ “สิทธิในที่ดิน” ซึ่งสิทธิในที่ดินนี้เองที่จะเป็นตัวบ่งบอกว่าผู้ที่ถือครองที่ดินผืนนั้นๆ มีสิทธิที่จะจำหน่ายจ่ายโอน หรือ มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น โดยดูได้จากเอกสารสิทธิอันเป็นเอกสารที่ราชการออกให้ ดังนั้นผู้ที่ถือครองที่ดินจึงต้องทำความเข้าใจในเรื่องหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเสียก่อนว่าที่ดินที่ตนถือครองอยู่นั้นเป็นสิทธิประเภทใด
ประมวลกฎหมายที่ดินให้ความหมายคำว่า “สิทธิในที่ดิน” หมายถึงกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครอง ซึ่งแบ่งประเภทของหนังสือแสดงสิทธิที่ดิน ได้ดังนี้
A. หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
“โฉนดที่ดิน” หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และให้หมายความรวมถึงหนังสือสำคัญอีก 3 ประเภท ได้แก่ โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ดินสามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น ผู้เป็นเจ้าของที่ดินสามารถขายหรือโอน จำนอง ค้ำประกันทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนมีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งโฉนดที่ดินโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมี 6 แบบเป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน คือ
1. โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ก 2. โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ข.
3. โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ค 4. โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4
5. โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ง 6. โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ
หมายเหตุ “ตราจองที่ตราว่า “ ได้ทำประโยชน์แล้ว” เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ตามพระราชบัญญัติออโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ ๖) พ.ศ. 2479 ซึ่งบุคคลใดจะขอได้มาซึ่งที่ดินจะต้องขออนุญาต และ ได้รับอนุญาตจับจองจากพนักงานเจ้าหน้าที่เสียก่อน ในกรณีที่ดินมีเนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ นายอำเภอเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้อนุญาต และในกรณีที่ดินมีเนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้อนุญาต โดยพนักงานจะออกใบอนุญาตให้จับจองไว้เป็นหลักฐาน ใบอนุญาตดังกล่าวมี 2 แบบ
ก. ใบเหยียบย่ำ เป็นใบอนุญาตซึ่งนายอำเภอเป็นผู้ออก ผู้ได้รับอนุญาตต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 2 ปีนับแต่ได้รับใบเหยียบย่ำ เมื่อผู้ได้รับอนุญาตได้ทำประโยชน์แล้วเสร็จ จะต้องมาแจ้งต่อนายอำเภอเพื่อไปทำการตรวจพิสูจน์การทำประโยชน์ เมื่อเห็นว่าได้มีการทำประโยชน์ตามหลักเกณฑ์แล้ว นายอำเภอจะได้ทำการรับรองและนำที่ดินนั้นขึ้นทะเบียนแล้วออก “แบบหมายเลข ๓” ให้บุคคลนั้นยึดถือไว้เป็นหลักฐานแสดงว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง
ข. ตราจอง เป็นใบอนุญาตซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออก ผู้ได้รับอนุญาตต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปีนับแต่ได้รับตราจอง เมื่อผู้ได้รับอนุญาตได้ทำประโยชน์แล้วเสร็จ จะต้องมาแจ้งต่อนายอำเภอเพื่อไปทำการตรวจพิสูจน์การทำประโยชน์ เมื่อเห็นว่าได้มีการทำประโยชน์ตามหลักเกณฑ์แล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะได้ทำการรับรองและบันทึกไว้ในใบจองนั้นว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
B. หนังสือแสดงสิทธิครอบครอง คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองว่า ผู้นั้นเป็นผู้มี สิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นๆ เท่านั้น
“ใบจอง” หมายความว่า หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ผู้ที่จะได้รับอนุญาตให้เข้าจับจองครอบครองที่ดินชั่วคราวโดยได้รับใบจองไว้เป็นหลักฐาน จะต้องเข้าทำประโยชน์ในที่ดินภายใน ๖ เดือนและทำประโยชน์ให้เสร็จภายในกำหนด ๓ ปีนับแต่วันที่ได้รับใบจอง หากมมิได้ดำเนินการภายในกำหนดดังกล่าวอาจถูกสั่งให้สิ้นสิทธิในที่ดินตามใบจองได้ ปัจจุบันใบจองมีใช้ 2 แบบ คือ แบบ น.ส. ๒ นายอำเภอเป็นผู้ออก และแบบ น.ส. ๒ ก. เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออก ซึ่งผู้ได้รับอนุญาตให้เข้าจับจองครอบครองที่ดินชั่วคราวจะนำไปขาย โอนไม่ได้ จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดกตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น
น.ส. ๒ น.ส.๒ ก
“หนังสือรับรองการทำประโยชน์” เป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมีเพียงสิทธิ์ครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อขายโอน จำนองได้ และนิยมเรียกเอาชื่อแบบพิมพ์แทนคำว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปัจจุบันมี 3 แบบ
1. น.ส.3 เป็นแบบพิมพ์สำหรับการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในท้องที่ที่ยังไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ นายอำเภอเป็นผู้ลงนามในการออก น.ส. 3
2. น.ส. 3 ก. เป็นแบบพิมพ์สำหรับการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้ว
3. น.ส. 3 ข. เป็นแบบพิมพ์สำหรับการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในท้องที่ที่ยังไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ลงนามในการออก น.ส. 3 ข.
ข้อแตกต่าง ระหว่าง หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ กับ หนังสือแสดงสิทธิครอบครอง คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์นั้น เป็น หนังสือที่แสดงว่า คนที่มีชื่อในโฉนดนั้น เป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นอย่างถูกต้อง ส่วนหนังสือแสดงสิทธิครอบครอง เป็นเพียง หนังสือที่แสดงว่า ผู้ที่มีชื่อในหนังสือนั้น เป็นผู้มีสิทธิครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นเท่านั้น ดังนั้นผู้ที่ถือครองเอกสารสิทธิจึงต้องรู้และเข้าใจในสิทธิของตนเสีนก่อน
ข้อสังเกต การพิจารณาการทำประโยชน์ในที่ดินเมื่อใบอนุญาตครบอายุนั้น พิจารณาถึงเนื้อที่เฉพาะที่ได้ทำประโยชน์แล้ว ว่าเป็นไปตามสมควรแก่สภาพของที่ดินในท้องถิ่นตลอดจนสภาพของกิจการที่ได้ทำประโยชน์นั้นด้วย
